再開発事業に関する用語説明

【市街地再開発事業】
市街地再開発事業は、都市再開発法に基づき、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的に、建築物、建築敷地の整備および公共施設の整備を行う事業をいう。
＜市街地再開発事業のしくみ＞
・事業化にあたっては一定の要件に該当することが必要である。
・権利者の従前の資産は新しいビルの床に等価で置き換わる。
・新しいビルの床を希望しないで転出される方は、従前の資産について金銭による補償を受けることができる。
・新しいビルの建設費用は保留床（新しいビルの床のうち、権利者分以外の床）の売却費や補助金等でまかなう。
・新しいビルの完成後は管理組織を設立してビルの管理運営を行う。

【第一種市街地再開発事業・第二種市街地再開発事業】
都市再開発法に基づく市街地再開発事業には権利変換方式による第一種市街地再開発事業と管理処分方式による第二種市街地再開発事業がある。
第一種市街地再開発事業（権利変換方式）は、権利変換期日において、建物・土地の従前資産の価格に見合う再開発ビルの床（権利床）に、一挙に変換するとともに、土地の高度利用によって生み出される新たな床（保留床）を処分すること等により、事業費をまかなう事業をいう。

第二種市街地再開発事業（用地買収、管理処分方式）は、いったん施行地区内の建物・土地等を施行者が買収または収用し、買収または収用された者が希望すれば、その代償に代えて再開発ビルの床を与えるものであり、保留床処分等により事業費をまかなう事業をいう。第二種市街地再開発事業は、都市防災上の理由などから整備の緊急性の高い地域に限られており、施行者も地方公共団体・ＵＲ等の公的機関および再開発会社とされている。

【権利変換】
市街地再開発事業などにおいて、事業施行前の各権利者の権利を、事業完了後のビル（施設建設物）の床及び敷地に関する権利に変換することをいう。第一種市街地再開発事業の核心となる手法である。

【市街地再開発組合】
都市再開発法に基づいて市街地再開発事業を行うことができる施行者の一つ。
設立にあたっては、施行区域内の宅地の所有権または借地権を有する５人以上が、区域内の権利者２／３以上の同意を得て、都道府県知事の認可を受けて設立する。

【参加組合員】
組合施行の市街地再開発事業で、組合員になる土地、建物の権利を有しないが、保留床の取得予定者（個人、法人等）として、市街地再開発事業に参加し、組合員と共同して事業を行う者をいう。取得する施設建築物の一部の価額に相当する金額を参加組合員負担金として、事業に要する経費に相当するものを分担金として組合に支払わなければならない。

【事業協力者】
市街地再開発事業おいては、建築物などの企画・建設・運営に関するノウハウを持つ、施行者（準備組織を含む）と権利者のパートナーとなる民間事業者をいう。事業の初動期から民間事業者の活用を行うことにより、ノウハウの提供、資金調達の協力などによる合意形成・事業推進が図られ、また、企画提案・助言などにより施設建築物の付加価値を高めることができる。
　事業協力者は法律や条例に基づく制度（役割）ではなく、事業毎にその役割が施行者（準備組織を含む）との契約で個別的に定められる。

【特定業務代行】
市街地再開発事業における業務代行方式の一つで、業務代行者の業務に工事施工を含み、最終的には自ら保留床を取得する義務を負い、事業の施行に関する業務の相当部分を代行する方式をいう。
　特定業務代行者の選定は、原則として、事業提案競技方式により行うこととされている。
　特定業務代行者は、次のような役割を果たすものとされる。
  1. 最終的に未処分保留床が発生した場合はその処分について責任を負う。
  2. 施行者および施行予定者が必要な資金を確保するに当たり、必要な援助（公的資金・補助金の確保及び資金の立替・斡旋・債務保証などを含む）を行う。施行者および施行予定者の要請に対して、地区外転出者対策としての代替地の提供、補償費の支払いなどに必要な資金の援助を行う。
  3. 施行者および権利者の立場を尊重しつつ、誠意をもって事業を推進する。

【管理組合】
区分所有建物全体の維持管理と区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成された団体の通称。区分所有法においては、区分所有者および議決権のそれぞれ3/4以上の合意により法人として登記した場合は、管理組合法人となる。（区分所有法第47条）
　再開発ビルの管理運営は、建物がどう所有されるかによって異なる｡権利者全員による出資法人などが一括して建物を所有する場合もあれば、権利者や保留床購入者が別々に区分所有する場合もある。区分所有建物の一般的事項については、区分所有法で定められているが、管理、使用などについて区分所有者および議決権のそれぞれ3/4以上の合意があれば任意に管理規約を定めることができる。（区分所有法第30条）